Passoires thermiques : pourquoi le gouvernement veut autoriser à nouveau leur mise en location

Temps de lecture : 7 minutes  •  Catégorie : Réglementation immobilière

 

L'essentiel à retenir

• Le projet de loi « Relance logement » porté par Sébastien Lecornu et Vincent Jeanbrun a été présenté en Conseil des ministres et entamera son examen parlementaire en juin-juillet 2026.
• Mesure phare : les logements F et G, aujourd'hui interdits ou bientôt interdits à la location, pourraient à nouveau être loués si le propriétaire signe un engagement de travaux sur 3 ans (maison individuelle) à 5 ans (appartement en copropriété).
• Objectif gouvernemental : remettre 650 000 à 700 000 logements sur le marché locatif d'ici 2028.
• Tant que la loi n'est pas votée et promulguée, les règles actuelles continuent de s'appliquer : les logements G restent interdits à la location depuis le 1er janvier 2025.

 

Un revirement majeur pour 5,8 millions de logements

C'est l'un des virages les plus discutés de la politique du logement depuis l'adoption de la loi Climat et Résilience de 2021. Le 23 avril 2026 à Marseille, le Premier ministre Sébastien Lecornu, accompagné du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, a annoncé un projet de loi baptisé « Relance logement » qui rebat les cartes du calendrier d'interdiction des passoires thermiques.

Rappel du contexte : la France compte aujourd'hui 5,8 millions de logements considérés comme des passoires thermiques, soit 15,6 % du parc immobilier. Parmi eux, 453 000 logements du parc locatif privé sont classés G et 693 000 sont étiquetés F. Depuis le 1er janvier 2025, les G sont déjà interdits à la location au titre du critère de décence. L'interdiction devait s'étendre aux F en 2028, puis aux E en 2034.

Face à la crise du logement qualifiée d'« urgence nationale » par Matignon, l'exécutif change de méthode — sans renoncer, dit-il, à l'ambition de la rénovation énergétique.

Le mécanisme proposé : « relouer contre travaux »

Le principe de la réforme tient en une formule : inverser la charge. Au lieu d'interdire la location et d'attendre que les propriétaires rénovent, le projet de loi leur permet de continuer à louer à condition de s'engager formellement à réaliser les travaux dans un délai déterminé.

Concrètement :

• Le propriétaire signe un contrat avec une entreprise de travaux avant la mise en location ou le renouvellement du bail.
• Ce contrat fixe la date de livraison des travaux.
• Le délai prévu est de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour un appartement en copropriété (le délai plus long s'explique par la complexité des décisions en assemblée générale).
• À l'issue du délai, le logement doit avoir quitté le statut de passoire thermique, soit obtenu une étiquette E au minimum.

Le seuil de travaux à engager serait abaissé à 20 % de la valeur du bien, contre 25 % dans certains dispositifs antérieurs, afin de rendre l'opération accessible à davantage de propriétaires.

Pourquoi ce revirement ?

Trois raisons sont avancées par le gouvernement.

1. La pénurie locative s'aggrave. Sortir mécaniquement plusieurs centaines de milliers de logements du marché aurait, selon Matignon, des effets délétères sur les loyers, la mobilité résidentielle, et l'accès au logement des publics les plus modestes — qui sont souvent ceux qui occupent les passoires thermiques.
2. Les propriétaires ont besoin de revenus pour financer les travaux. Couper l'accès au loyer prive de fait les bailleurs d'une ressource qui pourrait alimenter le plan de financement de la rénovation. L'idée est désormais de « fournir aux propriétaires des revenus pour financer les travaux », selon les termes de Matignon.
3. Le marché de la rénovation ne suit pas la cadence. Le rythme des chantiers énergétiques en France reste inférieur aux objectifs : entre les délais des artisans, les difficultés de financement et les blocages en copropriété, l'échéance 2028 paraissait intenable pour une part importante du parc.

Sébastien Lecornu a résumé l'inflexion en conférence de presse : « Il faut être pragmatique et raisonnable, quand on voit que ça va créer une pénurie de logements. Il faut savoir un tout petit peu changer la méthode, sans changer l'ambition. »

Ce que cela change pour les propriétaires bailleurs

Attention : rien ne change tant que la loi n'est pas adoptée. Le projet doit encore franchir plusieurs étapes parlementaires (commission, première lecture à l'Assemblée nationale prévue en juin-juillet 2026, examen au Sénat à la rentrée, navette, promulgation). Dans l'intervalle, les règles actuelles s'appliquent intégralement.

Si le texte est voté en l'état, voici ce que cela signifierait concrètement :

Pour les propriétaires d'un logement G actuellement vacant : possibilité de remise en location, à condition d'avoir signé un contrat de travaux. Le bien doit avoir atteint au minimum la classe E à l'issue du délai contractuel.

Pour les propriétaires d'un logement F : pas d'interdiction couperet en 2028, mais une obligation d'engagement de travaux dans la même logique.

Pour les bailleurs en copropriété : le délai de 5 ans intègre la réalité des assemblées générales et des votes de travaux collectifs. Reste que la rénovation des parties privatives (fenêtres, chauffage individuel, ventilation) peut souvent être engagée indépendamment.

Le calendrier parlementaire

Le calendrier reste indicatif et peut évoluer au gré des débats.

• Mai 2026 : présentation en Conseil des ministres.
• Juin-juillet 2026 : première lecture à l'Assemblée nationale.
• Rentrée 2026 : examen au Sénat.
• Fin 2026 à début 2027 : navette parlementaire et adoption éventuelle.

Le texte sera vraisemblablement amendé. Plusieurs sujets feront débat : le niveau d'exigence du DPE de sortie (E ou D ?), les sanctions en cas de non-respect de l'engagement de travaux, et l'articulation avec les aides publiques à la rénovation.

Trois actions à mener dès maintenant si vous êtes bailleur

Quelle que soit l'issue parlementaire, certains réflexes restent pertinents.

1. Faire (ou refaire) son DPE. Le coefficient de conversion de l'électricité a changé au 1er janvier 2026 : un DPE refait après cette date peut sortir mécaniquement votre bien du statut F ou G s'il est chauffé à l'électricité. C'est gratuit en termes réglementaires et cela peut éviter beaucoup de questions.
2. Demander des devis pour les travaux prioritaires. Isolation des combles, remplacement des menuiseries, modernisation du système de chauffage : les trois leviers les plus efficaces. Cela prépare le terrain quel que soit le scénario législatif final.
3. Identifier les aides cumulables. MaPrimeRénov', Certificats d'Économies d'Énergie, éco-PTZ, aides locales : un dossier bien construit peut couvrir 40 à 60 % du reste à charge selon les revenus et la nature des travaux.

En synthèse

Le projet de loi Lecornu marque une inflexion politique majeure sur la question des passoires thermiques. Sans abandonner l'objectif de rénovation énergétique du parc, le gouvernement propose un pragmatisme assumé : continuer à louer, à condition de s'engager à rénover. Pour les bailleurs, c'est un signal d'apaisement, mais pas une raison de relâcher l'effort. La rénovation reste la trajectoire de fond, et le marché distinguera de plus en plus les biens performants des autres en termes de valeur et de loyer atteignable.

Nous suivrons de près l'examen parlementaire et publierons un point d'étape à la rentrée 2026, dès que les premiers votes seront connus.

 

Sources : Communiqués gouvernementaux, déclarations à la presse du 23 avril 2026, France Télévisions, presse spécialisée immobilière. Les délais et seuils mentionnés correspondent au texte annoncé et sont susceptibles d'évoluer au cours de l'examen parlementaire.