Investir dans le locatif en 2026 : que reste-t-il après la fin du Pinel ? Publié le 24 juin 2026 • Temps de lecture : 9 minutes • Catégorie : Investissement locatif

Publié le 23/06/2026

L'essentiel à retenir

Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Aucune nouvelle opération n'est éligible depuis.
Quatre dispositifs prennent le relais en 2026 : le nouveau dispositif Jeanbrun (amortissement fiscal), le LMNP (location meublée), le déficit foncier (rénovation lourde) et le Denormandie (ancien à rénover en centre-ville).
Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février 2026, permet d'amortir jusqu'à 12 000 € par an sur ses revenus fonciers. C'est la nouveauté phare du moment.
Actualité du 24 juin 2026 : le projet de loi Lecornu présenté aujourd'hui en Conseil des ministres prévoit d'étendre le Jeanbrun aux maisons individuelles et d'assouplir les conditions de travaux.
À Bernay, le déficit foncier et le Denormandie sont particulièrement intéressants en raison du parc ancien à rénover. Notre agence vous accompagne dans le choix du dispositif adapté.

La fin du Pinel : un vide qu'il fallait combler

Pendant plus de dix ans, le dispositif Pinel a été le pilier de l'investissement locatif des particuliers en France. Une réduction d'impôt directe (jusqu'à 21 % sur 12 ans), un cadre simple, des zones bien définies : il avait conquis des centaines de milliers d'investisseurs.

Sa disparition au 31 décembre 2024 a laissé un vide brutal. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont chuté de plus de 50 % en 2025. Une situation intenable dans un pays qui manque cruellement de logements.

Le gouvernement a donc déployé un nouveau cadre, présenté le 23 janvier 2026 par le Premier ministre Sébastien Lecornu et porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Mais contrairement au Pinel qui était simple à comprendre, le paysage est désormais plus riche et plus technique. Voici les quatre options qui s'offrent à vous en 2026.

1. Le dispositif Jeanbrun : la nouveauté phare

Officiellement appelé « statut du bailleur privé », ce dispositif a été créé par l'article 47 de la loi de finances 2026 et est entré en vigueur le 21 février 2026. Il s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.

Son principe rompt avec la logique Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt directe, il propose un amortissement fiscal. Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction de la valeur de votre bien de vos revenus fonciers, ce qui réduit mécaniquement votre base imposable. Mécanisme jusqu'ici réservé au LMNP, étendu pour la première fois à la location nue.

Les taux d'amortissement vont de 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire à 5,5 % pour un logement à loyer social. Plafond d'amortissement : 12 000 € par an. Engagement de location : 9 ans en résidence principale, avec loyers plafonnés.

Atout majeur pour notre secteur : le dispositif s'applique sans zonage, partout en France. Bernay et son bassin sont donc éligibles au même titre que les grandes métropoles. Restriction actuelle : seuls les logements collectifs sont concernés, et l'ancien rénové n'est éligible que si les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition (avec atteinte du DPE A ou B).

Actualité du jour : le projet de loi Lecornu présenté ce mercredi 24 juin 2026 en Conseil des ministres prévoit d'étendre le Jeanbrun aux maisons individuelles et d'assouplir les exigences de travaux. Une évolution attendue qui pourrait considérablement élargir le champ d'application du dispositif pour notre marché local. Voir notre article sur le projet de loi Lecornu pour le détail.

2. Le LMNP : le pilier historique qui demeure

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel reste le dispositif le plus utilisé par les investisseurs particuliers, et il garde tous ses atouts en 2026 malgré les ajustements de la loi de finances 2025.

Principes :

Location meublée (résidence principale ou résidence de tourisme).
Recettes locatives imposées dans la catégorie des BIC, pas des revenus fonciers. C'est une différence fiscale majeure.
Deux régimes au choix : micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) ou régime réel (déduction de toutes les charges et amortissement du bien).

Le point d'attention 2025-2026 : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cela durcit la fiscalité à la sortie, sans remettre en cause l'intérêt du LMNP pendant la phase de détention.

LMNP particulièrement adapté pour : les studios et petits appartements destinés aux étudiants ou jeunes actifs (Bernay, Évreux et Rouen sont des zones intéressantes), les résidences services (séniors, étudiantes, tourisme), et tout investisseur cherchant à neutraliser fiscalement ses revenus locatifs pendant 15-20 ans.

3. Le déficit foncier : le levier des passoires à rénover

Le mécanisme est simple : si les charges déductibles de vos revenus fonciers (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière) dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Ce déficit s'impute sur votre revenu global dans une limite annuelle.

Bonne nouvelle 2026 : le plafond a été doublé. Il est passé de 10 700 € à 21 400 € par an jusqu'à fin 2027, à condition que les travaux permettent à un logement de passer d'une étiquette DPE E, F ou G vers A, B, C ou D.

Pour notre secteur, c'est un outil redoutable. L'achat d'une maison ancienne mal isolée à Bernay (autour de 130 000 à 180 000 €) avec un programme de travaux énergétiques lourds (40 000 à 70 000 €) peut générer plusieurs années de déficit foncier de 21 400 €. Sur une tranche marginale d'imposition à 30 %, l'économie d'impôt cumulée peut atteindre 25 000 à 40 000 €.

Cumul intéressant : le déficit foncier est cumulable avec le dispositif Jeanbrun, ce qui en fait une combinaison particulièrement puissante pour les opérations d'ancien rénové.

4. Le Denormandie : l'opportunité pour les centres-villes

Souvent oublié, le dispositif Denormandie est pourtant potentiellement très intéressant pour Bernay. Il s'agit du « cousin » du Pinel pour l'ancien à rénover, dans des communes éligibles au programme Action Cœur de Ville ou présentant un fort besoin de réhabilitation de l'habitat.

Principes :

Achat d'un logement ancien dans une commune éligible.
Travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux).
Engagement de location de 6, 9 ou 12 ans avec loyers plafonnés.
Réduction d'impôt directe : 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient (plafonné à 300 000 €) selon la durée d'engagement.

À vérifier : l'éligibilité précise de Bernay au dispositif Denormandie. Notre équipe peut vous aider à confirmer ce point et à identifier les opportunités d'achat correspondantes en centre-ville.

Comparatif sur 10 ans : un cas pratique à Bernay

Pour rendre tout cela concret, prenons un cas type. Un investisseur en tranche marginale à 30 %, qui achète un appartement de 160 000 € à Bernay, avec 40 000 € de travaux énergétiques pour passer le DPE de F à C. Coût total : 200 000 €. Loyer projeté : 700 €/mois (8 400 €/an).

Option Jeanbrun (location nue, loyer intermédiaire) : amortissement de 3,5 % par an sur 160 000 € (base 80 % du prix) = 4 480 €/an déduits. Économie d'impôt annuelle : environ 1 340 €. Gain sur 10 ans : ~13 400 €.
Option LMNP réel (location meublée) : amortissement de l'ordre de 5 000 à 7 000 €/an + déduction des charges. Revenus locatifs souvent neutralisés fiscalement pendant 12 à 15 ans. Gain cumulé : ~20 000 € sur 10 ans.
Option déficit foncier : les 40 000 € de travaux génèrent un déficit qui s'impute jusqu'à 21 400 €/an sur le revenu global. Économie d'impôt sur 2 ans : ~12 000 à 13 000 €.
Option Denormandie (si éligible) : réduction d'impôt de 18 % sur 9 ans, soit 36 000 € lissés sur la durée. Le plus simple à comprendre, mais avec des contraintes de plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Aucun dispositif n'est universellement meilleur. Le choix dépend de votre tranche marginale d'imposition, de votre horizon de détention, de votre tolérance à la complexité administrative et du type de bien visé.

Comment choisir : 3 questions pour s'orienter

Question 1 — Préférez-vous louer meublé ou nu ? Meublé = LMNP. Nu = Jeanbrun, déficit foncier ou Denormandie. La location meublée génère souvent un loyer plus élevé (+10 à +20 %) mais demande plus de gestion.

Question 2 — Quel est votre niveau d'imposition ? Plus votre tranche marginale est élevée (30 %, 41 %, 45 %), plus les dispositifs d'amortissement et de déficit foncier deviennent rentables. À 11 %, les dispositifs de réduction d'impôt directe (Denormandie) sont souvent plus simples et plus efficaces.

Question 3 — Quel type de bien envisagez-vous ? Du neuf collectif → Jeanbrun. Un ancien à rénover lourdement → déficit foncier (potentiellement cumulé avec Jeanbrun). Un appartement étudiant → LMNP. Un bien en centre-ville à réhabiliter → Denormandie.

En synthèse

L'investissement locatif en 2026 est plus technique qu'à l'époque du Pinel, mais aussi potentiellement plus rentable si le dispositif est bien choisi. Le marché du bassin de Bernay offre des opportunités réelles, notamment pour les opérations d'ancien rénové qui combinent déficit foncier élargi et dispositif Jeanbrun.

Notre conseil : avant tout engagement, faites établir une simulation chiffrée personnalisée par un conseiller en gestion de patrimoine, un expert-comptable ou un courtier spécialisé. Une erreur de dispositif sur un projet à 200 000 € peut représenter plusieurs milliers d'euros par an pendant 10 ans. Notre agence vous met en relation avec les bons interlocuteurs et vous accompagne dans la recherche du bien adapté à votre stratégie.