Loi « Relance logement » : ce qui se joue au Sénat lundi 7 juillet pour les bailleurs de Bernay et son bassin

Loi « Relance logement » : ce qui se joue au Sénat lundi 7 juillet pour les bailleurs de Bernay et son bassin

Publié le 2 juillet 2026  •  Temps de lecture : 10 minutes  •  Catégorie : Réglementation immobilière

 

L'essentiel à retenir

• Calendrier accéléré : le projet de loi « Relance logement » sera examiné au Sénat dès le lundi 7 juillet 2026. Le gouvernement espère une adoption au Sénat avant l'été et à l'Assemblée nationale à la rentrée.
• Volet passoires thermiques : les logements F et G pourraient à nouveau être loués sous condition de travaux (3 ans pour une maison, 5 ans pour une copropriété), avec obligation d'atteindre au moins la classe E au DPE.
• Volet Jeanbrun élargi : extension aux maisons individuelles anciennes, seuil de travaux abaissé de 30 % à 20 % du prix d'acquisition, exigence énergétique remplacée par une progression de 2 lettres de DPE.
• Volet « bouilloires thermiques » : sous la pression du groupe Les Écologistes (amendement de Cyrielle Chatelain), le texte s'enrichira de mesures sur le confort d'été (volets, stores, protections solaires votés à la majorité simple en copropriété, prise en compte dans MaPrimeRénov').
• Notre lecture pour le bassin de Bernay : un texte massivement favorable aux bailleurs et aux investisseurs, mais politiquement clivant. Nous vous accompagnons pour anticiper l'entrée en vigueur.

 

Un calendrier parlementaire accéléré

C'est une petite surprise politique de la fin juin. Après avoir présenté son projet de loi « Relance logement » en Conseil des ministres le 24 juin 2026, le gouvernement Lecornu a annoncé accélérer le parcours parlementaire du texte. Initialement prévu à l'Assemblée nationale à la rentrée, l'examen commencera finalement au Sénat dès le lundi 7 juillet 2026.

« Le logement est un sujet transpartisan qui mérite des réponses immédiates. Les Français n'ont plus le temps d'attendre », a justifié Vincent Jeanbrun, ministre du Logement. Le gouvernement, qui tablait jusqu'ici sur une adoption définitive avant la fin 2026, espère désormais un vote des deux chambres entre la rentrée et l'automne, à condition d'une adoption « avant l'été » au Sénat.

Cette accélération donne au texte une intensité politique et médiatique inédite. Pour les bailleurs du bassin de Bernay, il devient urgent de comprendre ce qui se prépare, car les mesures pourraient entrer en vigueur avant la fin de l'année.

Le texte en 5 axes : ce qu'il faut savoir

Le projet de loi, actuellement composé d'une dizaine d'articles, s'articule autour de cinq grands volets.

Axe 1 — Renouvellement urbain (ANRU 3). Lancement d'un troisième programme national de renouvellement urbain, élargi aux villes moyennes et sous-préfectures « trop souvent oubliées ». Environ 150 quartiers concernés, dont 20 % dans des villes moyennes jusqu'ici inéligibles. Déploiement prévu jusqu'en 2040.

Axe 2 — Remise en location des passoires thermiques. La mesure phare qui inverse une partie de la loi Climat et Résilience de 2021. Nous la détaillons ci-dessous.

Axe 3 — Élargissement du dispositif Jeanbrun. Trois évolutions majeures qui rendent le dispositif d'amortissement fiscal beaucoup plus accessible pour l'ancien. Détail plus loin.

Axe 4 — Simplification des procédures de construction. Procédure d'urbanisme simplifiée pour accélérer les mises en chantier. Vincent Jeanbrun rappelait récemment que « les normes, les complexités administratives, les recours intempestifs font que vous pouvez avoir 8 à 10 ans pour voir un bâtiment sortir de terre, alors que le chantier en tant que tel prend entre 2 ans et demi et 3 ans ».

Axe 5 — Décentralisation au profit des maires. Sur la base du volontariat : gestion locale de MaPrimeRénov', droit de proposer des candidats pour l'attribution d'un logement social, possibilité de s'opposer à l'octroi d'un logement à un ménage condamné pour trouble à l'ordre public.

Zoom 1 — Le retour possible des passoires sur le marché locatif

C'est la mesure la plus commentée du texte. Les logements classés F et G, aujourd'hui interdits ou bientôt interdits à la location, pourraient à nouveau être loués sous condition d'engagement de travaux. Le mécanisme, tel que présenté par le gouvernement :

• Signature d'un contrat de rénovation avec un artisan qualifié, précisant les travaux à réaliser, et versement d'un acompte.
• Délai de 3 ans pour une maison individuelle, 5 ans pour un logement en copropriété (délai plus long qui intègre les contraintes des assemblées générales).
• Objectif à l'issue des travaux : atteindre au minimum la classe E au DPE.

L'objectif gouvernemental affiché : maintenir ou remettre sur le marché 650 000 à 700 000 logements d'ici 2028. Une bouffée d'air pour un marché locatif sous tension, notamment dans les zones détendues comme Bernay où la sortie mécanique de biens du parc aurait pesé lourdement sur l'offre.

Point d'attention : le texte doit encore être voté. En attendant, les règles actuelles s'appliquent. Un propriétaire qui louerait aujourd'hui un logement classé G en dehors du cadre légal actuel s'expose aux sanctions prévues par le code de la construction. Nous avons détaillé cette question dans notre article du 25 juin sur les passoires thermiques.

Zoom 2 — Le dispositif Jeanbrun considérablement élargi

Second volet majeur pour les investisseurs : le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), entré en vigueur le 21 février 2026, va connaître trois évolutions substantielles. Notre article du 24 juin sur l'investissement locatif post-Pinel détaillait le dispositif dans sa version actuelle ; voici ce qui change.

Évolution 1 — Extension aux maisons individuelles dans l'ancien. Jusqu'ici, seuls les logements collectifs étaient éligibles. L'ouverture aux maisons individuelles élargit considérablement le champ d'application, particulièrement pertinent pour les investisseurs de secteurs comme le nôtre où la maison reste une typologie dominante.

Évolution 2 — Abaissement du seuil de travaux de 30 % à 20 %. Concrètement, pour un bien acheté 200 000 €, l'effort requis en travaux passe de 60 000 € à 40 000 €. Un allègement significatif qui rend l'opération accessible à davantage de projets.

Évolution 3 — Nouvelle exigence énergétique. L'obligation d'atteindre une étiquette A ou B au DPE après travaux, jugée « quasi inaccessible » en rénovation d'ancien, serait remplacée par un critère plus réaliste : une progression de deux lettres de DPE. Par exemple, passer de F à D ou de E à C suffirait à valider l'opération. Ce recalibrage pragmatique rend le dispositif crédible pour l'ancien rénové ordinaire, où viser un DPE A ou B relève souvent de l'exploit technique.

Zoom 3 — Le volet « bouilloires thermiques » : quand la canicule s'invite dans le texte

C'est probablement le volet le plus symbolique et le plus politiquement chargé du texte. En pleine canicule historique (la France a battu son record de température moyenne fin juin 2026), un paradoxe saute aux yeux : présenter un projet de loi qui prolonge la location de logements mal isolés au moment où ces mêmes logements deviennent invivables l'été. Ces logements ont un nom : les « bouilloires thermiques ».

Les chiffres sont éloquents : selon l'Assemblée nationale, un logement sur trois se transforme en bouilloire thermique lors des fortes chaleurs (certaines études évoquent un sur deux). En 2025, 5 700 décès ont été attribués à la chaleur en France et 24 000 passages aux urgences ont été recensés en lien avec les canicules, selon Santé publique France.

L'origine parlementaire du volet canicule

Face à ces enjeux, le texte gouvernemental initial était jugé silencieux. C'est le groupe Les Écologistes à l'Assemblée nationale qui a pris l'initiative. Sa présidente, Cyrielle Chatelain, a déposé un amendement lors de l'examen d'une proposition de loi antérieure (proposition Létard sur la mobilisation de l'habitat existant, examinée le 16 juin 2026) pour permettre à un copropriétaire d'installer à ses frais des protections solaires affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, à la majorité simple de l'assemblée générale de copropriété.

Le gouvernement a annoncé reprendre cet amendement dans le projet de loi « Relance logement » et compte sur les parlementaires « pour faire voter un maximum de choses sur le confort d'été ». Un ministre du Logement libéral qui reprend une proposition écologiste : la séquence est révélatrice de l'intensité du sujet.

En amont, le groupe écologiste avait rédigé avec la Fondation pour le Logement (anciennement Fondation Abbé Pierre) une proposition de loi « zéro bouilloire thermique » déposée en juillet 2025. Ce texte prévoyait des mesures plus ambitieuses : obligation d'affichage de l'indicateur de confort d'été du DPE sur les annonces immobilières, droit pour les locataires d'exiger des stores, volets et brasseurs d'air. La proposition n'a jamais été inscrite à l'ordre du jour de l'hémicycle et n'a donc pas été débattue.

Les mesures « bouilloires thermiques » attendues dans le texte

Concrètement, voici ce qui devrait figurer dans le projet de loi une fois enrichi des amendements en cours :

• Volets, stores et protections solaires votés à la majorité simple en assemblée générale de copropriété (au lieu de la majorité absolue actuellement requise dans de nombreux cas).
• Financement facilité via le prêt collectif à adhésion automatique, contracté par le syndicat plutôt que par chaque copropriétaire, pour lever les freins financiers.
• Assouplissement des règles des Architectes des Bâtiments de France qui peuvent aujourd'hui empêcher la pose de volets pour des raisons patrimoniales.
• Prise en compte systématique du confort d'été dans les cahiers des charges MaPrimeRénov' pour les rénovations globales.
• Formation renforcée des conseillers en rénovation énergétique sur les enjeux de confort d'été.

Un texte politiquement clivant

Il serait malhonnête de présenter le projet de loi comme faisant consensus. La Confédération nationale du logement (CNL) accuse le gouvernement de « sauver les bouilloires thermiques » et de « faire un cadeau aux multipropriétaires ». La France Insoumise dénonce un texte qui « repousse de cinq ans la rénovation énergétique des logements mis en location » en pleine canicule mortelle.

Une pétition intitulée « Pas de volets, pas de loyers », lancée sur change.org par un collectif appelant à la grève des loyers en cas de non-adaptation des logements, a dépassé 30 000 signatures au 1er juillet 2026. Le débat au Sénat s'annonce donc dense.

Pour notre part, en tant que professionnels de la transaction, notre rôle n'est pas de prendre parti mais de vous informer précisément sur les règles qui s'appliquent et celles qui s'annoncent, pour vous permettre de prendre des décisions éclairées sur votre patrimoine.

Trois scénarios possibles à la sortie du Sénat

À ce stade, plusieurs scénarios peuvent se dessiner à l'issue de l'examen sénatorial du 7 juillet.

Scénario 1 — Adoption sans modification majeure. Le texte passe le Sénat proche de sa version initiale. Il arrive à l'Assemblée à la rentrée, avec un vote définitif envisageable à l'automne. Entrée en vigueur possible fin 2026 – début 2027.

Scénario 2 — Adoption avec amendements substantiels. Le Sénat renforce certains volets (notamment la décentralisation aux maires) et retouche d'autres (encadrement plus strict de la remise en location des passoires, renforcement du volet bouilloires). La navette parlementaire s'allonge, avec un risque de non-adoption avant la fin 2026.

Scénario 3 — Blocage ou censure partielle. Le texte peine à trouver une majorité, notamment sur le volet passoires thermiques qui reste politiquement clivant. Retour à la case départ, calendrier repoussé au premier semestre 2027.

Nous suivrons l'examen sénatorial et publierons un point d'étape la semaine prochaine, dès que les premiers votes seront connus.

Ce que doivent faire les bailleurs du bassin de Bernay dès maintenant

1. Cartographier son parc. Si vous détenez plusieurs biens locatifs, faites l'inventaire de leurs étiquettes DPE, de leurs dates de bail, et des travaux réalisés ou envisagés. C'est la base de toute stratégie de mise en conformité. N'oubliez pas d'inclure une évaluation du confort d'été : les mesures « bouilloires » vont devenir un enjeu de valorisation.
2. Anticiper le montage financier. Le doublement du plafond de déficit foncier à 21 400 €/an jusqu'à fin 2027, combiné au futur Jeanbrun élargi, offre des opportunités fiscales rarement vues. Un rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable permet de cadrer ce qui est possible dans votre situation.
3. Identifier les biens à opportunité. Le bassin de Bernay compte un stock important de maisons individuelles anciennes, avec des décotes significatives sur les biens F et G. Si le texte est voté tel qu'annoncé, ces biens pourraient devenir des cibles d'investissement pertinentes, à condition d'avoir chiffré précisément le coût des travaux (isolation ET protection solaire) et le financement associé. Notre équipe peut vous orienter.

En synthèse

Le projet de loi « Relance logement » représente l'inflexion politique la plus marquée depuis la loi Climat et Résilience de 2021. Il rebat les cartes pour les bailleurs, les investisseurs et les propriétaires occupants. Pour notre secteur, l'addition de la remise en location conditionnelle des passoires, du Jeanbrun élargi aux maisons individuelles, et de la baisse du seuil de travaux à 20 %, dessine un cadre inédit et globalement favorable.

Le volet « bouilloires thermiques » ajouté sous la pression du groupe Les Écologistes rappelle toutefois que la performance énergétique se joue désormais aussi bien l'été que l'hiver. Un logement F reclassé en E qui devient une bouilloire chaque juillet ne sera pas un investissement gagnant sur le long terme. La rénovation intégrale, prenant en compte les deux saisons, reste la trajectoire de fond.

Rien n'est acquis tant que le texte n'est pas voté. Mais l'accélération du calendrier signale que le gouvernement veut agir vite. Anticiper, chiffrer, se positionner dès maintenant, c'est se donner les moyens d'être prêt le jour de l'entrée en vigueur. Notre agence se tient à votre disposition pour construire cette stratégie avec vous.

 

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Sources : Communiqués du ministère du Logement, dossier de presse du 24 juin 2026, compte rendu de la première séance de l'Assemblée nationale du 16 juin 2026 (amendement Chatelain), LCP Assemblée nationale, Europe 1, Décideurs Immo, Batiweb, France 24, La France Insoumise, Confédération nationale du logement, Fondation pour le Logement, Santé publique France, Vert.eco, projet de loi « Relance logement » soumis au Sénat le 7 juillet 2026. Toutes les mesures mentionnées correspondent au texte en cours d'examen et peuvent évoluer au fil de la navette parlementaire.