Réforme du LMNP dans le PLF 2027 : ce que ça changerait pour les investisseurs de Bernay — et comment un agent immobilier peut vous aider à anticiper Publié le 17 octobre 2026 • Temps de lecture : 10 minutes • Catégorie : Investissement locatif

En deux mots

Il y a trois semaines, dans mon article vrai/faux 2027, je classais la réforme du LMNP en « en débat, peut évoluer ». Le gouvernement a tranché depuis : la mesure figure désormais noir sur blanc dans le projet de loi de finances pour 2027. L'amortissement en LMNP au régime réel serait plafonné à 2,5 % de la valeur du bien par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, ce serait 1,5 % et 5 000 €. Impact concret pour un investisseur du bassin : jusqu'à 9 000 € de résultat imposable en plus par an sur un bien de 400 000 €, soit environ 90 000 € d'écart cumulé sur dix ans. Dans cet article, je vous explique ce que ça changerait concrètement, et surtout en quoi un agent immobilier local peut vous aider à prendre les bonnes décisions. Signé : Jacques et l'équipe.

 

Les faits : ce que contient le PLF 2027

Le texte a été présenté en Conseil des ministres le 1er octobre 2026, puis déposé à l'Assemblée nationale. Il doit encore être voté par les deux chambres avant la fin de l'année, et je rappelle — comme je l'ai écrit plusieurs fois cet automne — qu'un projet de loi n'est pas une loi tant qu'il n'est pas promulgué. Rien n'est encore applicable. Mais la direction est claire, et la probabilité d'adoption est forte.

Voici le contenu précis de la mesure, tel qu'il figure dans le projet de texte :

Plafond pour la location meublée classique (régime réel) : 2,5 % de la valeur du bien par an, limité à 7 000 € par foyer fiscal annuellement.

Plafond pour les meublés de tourisme : 1,5 % de la valeur du bien par an, limité à 5 000 €.

Fractions non déduites : l'excédent ne serait pas reportable sur les exercices suivants, à compter des exercices clos en 2027.

Régime transitoire : les amortissements accumulés avant le 1er janvier 2027 resteraient imputables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable calculé selon les nouvelles règles.

Exceptions : les logements réservés aux étudiants, à certains jeunes en formation, aux personnes âgées, ainsi que certaines structures d'accueil pour personnes âgées ou handicapées, seraient exclus du plafonnement. Le périmètre exact dépendra du texte final.

Régime micro-BIC : non concerné. Si vous êtes au micro-BIC avec abattement forfaitaire, rien ne change pour vous.

Un cas concret que je vois régulièrement à l'agence

Pour que ce soit concret, voici un exemple basé sur un dossier type qui atterrit sur mon bureau régulièrement. Je parle d'un propriétaire bernayen qui a acheté il y a trois ans un petit immeuble de deux appartements dans le centre pour 285 000 €, qu'il loue en meublé au régime réel. L'un des logements est loué à un jeune actif, l'autre à une personne retraitée. Loyers combinés : environ 1 480 € par mois, soit 17 760 € par an.

Avec les règles actuelles, cet investisseur amortit son bien à hauteur de 3 % par an sur la part immobilière (hors terrain), soit environ 7 400 € d'amortissement annuel. Combiné aux charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, petits travaux), il neutralise fiscalement l'essentiel de ses revenus locatifs. Sa feuille d'imposition est globalement sereine : zéro impôt sur ces loyers depuis trois ans.

Avec la réforme du PLF 2027 telle qu'elle est écrite, l'amortissement serait plafonné à 2,5 %, soit environ 6 200 € sur son bien. Mais surtout, le plafond fixe de 7 000 € par foyer fiscal vient borner le total. Dans son cas précis, l'écart annuel est modéré — autour de 1 200 € de résultat imposable en plus — mais pour un investisseur qui détient trois ou quatre biens en LMNP, l'écart peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an.

Et pour un bien plus cher ? L'exemple cité par les sources spécialisées est éloquent : un bien de 400 000 €, amorti aujourd'hui à 4 % (soit 16 000 € par an), ne pourrait plus déduire que 7 000 €. Résultat : 9 000 € de résultat imposable supplémentaire par an, et environ 90 000 € d'écart cumulé sur dix ans. Pour un contribuable à la tranche marginale de 30 %, cela représente 27 000 € d'impôt en plus sur dix ans. Pour une tranche à 41 %, on monte à près de 37 000 €.

Qui est concerné à Bernay et dans le bassin

Je vois trois profils particulièrement exposés dans ma clientèle locale, et c'est utile de les identifier parce que les stratégies à adopter ne seront pas les mêmes.

Profil 1 — Les propriétaires de petits meublés en centre-ville de Bernay. C'est le profil le plus courant chez nous. T1 ou T2 autour de la gare ou du centre historique, loué meublé à un jeune actif ou un salarié en déplacement. Prix d'achat souvent entre 80 000 et 130 000 €, loyer entre 420 et 550 €. Impact de la réforme : relativement modéré, le plafond de 7 000 € n'est pas atteint. Mais le passage de 3 % à 2,5 % d'amortissement grignote la rentabilité nette.

Profil 2 — Les investisseurs qui détiennent plusieurs biens en LMNP. Je pense à certains clients qui, au fil des années, se sont constitué un petit parc de 3 à 6 appartements loués meublés dans le bassin. Pour eux, le plafond de 7 000 € par foyer fiscal est brutalement contraignant : il ne s'applique pas par bien mais par foyer. L'impact fiscal cumulé peut être conséquent et appelle une vraie stratégie de restructuration.

Profil 3 — Les propriétaires de meublés de tourisme (type gîte). Entre Bernay, Beaumesnil, le Pays d'Ouche et la vallée de la Risle, nous avons quelques dizaines de biens exploités en meublé de tourisme classé ou non. Pour ceux-là, le plafond est encore plus strict : 1,5 % et 5 000 €. Combiné à la réforme sur les meublés de tourisme déjà entrée en vigueur en 2024, c'est un vrai signal : le gouvernement veut clairement réorienter l'offre meublée vers du bail d'habitation classique.

Ce qu'un agent immobilier peut faire pour vous sur ce dossier précis

Je prends le temps d'écrire cette section parce qu'elle est importante. Les réformes fiscales de cette ampleur sont, dans la vraie vie, beaucoup plus faciles à aborder quand on n'est pas seul face à son dossier. Voici concrètement ce que notre équipe peut vous apporter sur ce sujet précis — bien au-delà de la simple transaction immobilière à laquelle beaucoup réduisent encore notre métier.

1. Un audit à jour de votre patrimoine LMNP. Combien de biens, à quelle valeur estimée aujourd'hui (pas celle d'il y a cinq ans), avec quel niveau d'amortissement cumulé, quelle rentabilité réelle. C'est la base de toute décision. Nous réalisons cet audit en vingt minutes de rendez-vous, avec un chiffrage précis à la clé.
2. L'identification des biens qui restent pertinents en LMNP malgré la réforme. Tous les biens ne sont pas également impactés. Un petit meublé étudiant, un logement en résidence services pour seniors, un bien qui tombe dans les exceptions prévues par le texte conservent tout leur intérêt. Un gros bien de 300 000 € ou plus en meublé classique devient en revanche beaucoup moins attractif. C'est notre connaissance fine du marché local qui fait la différence ici : nous savons quel type de bien se loue à qui, à quel loyer, avec quelle vacance locative dans quel quartier de Bernay ou commune du bassin.
3. L'arbitrage « vendre, garder, basculer en autre régime ». C'est la vraie question stratégique. Faut-il vendre certains biens avant que le marché n'intègre la baisse d'attractivité du LMNP ? Faut-il basculer certains biens en SCI à l'impôt sur les sociétés (qui n'est pas touché par la réforme) ? Faut-il abandonner le LMNP pour un classique revenu foncier associé au dispositif Jeanbrun (voir mon article du 24 juin) ? Chaque réponse dépend de votre tranche d'imposition, de votre horizon de détention, de votre situation familiale. C'est de la stratégie patrimoniale, pas de l'intermédiation.
4. La mise en relation avec les bons partenaires. Notre agence travaille depuis des années avec des experts-comptables, des notaires et des gestionnaires de patrimoine du secteur. Un dossier LMNP bien monté nécessite au moins trois compétences : l'agent immobilier pour le marché et les biens, l'expert-comptable pour l'optimisation fiscale, le notaire pour la structure juridique. Nous orientons vers des professionnels dont nous connaissons le sérieux.
5. Une veille active jusqu'au vote définitif. Le texte peut encore évoluer significativement pendant les débats parlementaires. Plafonds relevés, nouvelles exceptions introduites, calendrier modifié. Nous suivons ce dossier semaine après semaine et avertissons nos clients concernés dès qu'un ajustement important intervient. Vous n'avez pas à surveiller le Journal officiel vous-même.

Au-delà de ce dossier : ce que vaut vraiment un agent immobilier local

Je profite de cet article pour poser quelque chose qui me tient à cœur. Dans la représentation collective, un agent immobilier est souvent perçu comme un simple intermédiaire de transaction : il met en rapport un acheteur et un vendeur, il prend sa commission, et il passe au dossier suivant. C'est une vision réductrice, et je crois profondément qu'elle ne rend pas justice à ce que notre métier peut apporter aujourd'hui.

Un bon agent immobilier local, c'est d'abord une mémoire du terrain. Nous savons à combien se sont vendues telle rue, tel immeuble, tel quartier depuis vingt ans. Nous connaissons les projets d'urbanisme, les évolutions de voisinage, les copropriétés bien gérées et celles qui le sont moins. Cette connaissance ne s'invente pas et ne se trouve pas sur Internet.

C'est ensuite une boîte à outils fiscale et juridique. Dispositifs d'investissement, régimes de location, montages patrimoniaux, enjeux de transmission : nous ne sommes pas fiscalistes, mais nous savons quand il faut consulter un fiscaliste, quelles questions lui poser, quels pièges éviter. Nous sommes la porte d'entrée vers le bon réseau d'experts.

C'est enfin un suivi dans le temps. Nos clients ne sont pas des dossiers qu'on classe une fois la transaction signée. Nous les suivons sur dix, quinze, vingt ans. Nous les alertons quand une réforme fiscale les touche, nous les accompagnons quand ils vendent, achètent, transmettent. Ce suivi, c'est ce qui transforme un investissement ponctuel en véritable stratégie patrimoniale réussie.

La réforme du LMNP est un bon exemple. Un propriétaire qui a acheté il y a quatre ans en meublé, qui a optimisé son dossier avec un expert-comptable, et qui pensait avoir cadré son projet jusqu'à la retraite, se retrouve soudain devant une évolution réglementaire qui change les paramètres. Sans conseil, il risque de prendre une décision précipitée : vendre dans l'urgence, ou au contraire ne rien faire et subir. Avec un bon conseil, il arbitre froidement et transforme la contrainte en opportunité.

Mes recommandations concrètes pour la fin d'année 2026

Pour les propriétaires LMNP existants : faites votre audit maintenant, pendant que vous avez encore quelques semaines devant vous avant la publication définitive du texte. Un dossier arbitré fin novembre vaut toujours mieux qu'un dossier décidé dans la panique en janvier.

Pour les investisseurs qui envisageaient d'acheter en LMNP cette fin d'année : ne renoncez pas, mais ajustez votre cible. Un petit meublé étudiant à Bernay reste pertinent. Un gros meublé classique de 300 000 € l'est beaucoup moins. Une maison de 180 000 € en bail nu classique, combinée au dispositif Jeanbrun ou au déficit foncier doublé, peut devenir plus attractive qu'un meublé équivalent.

Pour les propriétaires de meublés de tourisme : l'alerte est plus forte. Entre la réforme fiscale de 2024, le plafonnement à 1,5 % / 5 000 € du PLF 2027, et les tensions croissantes avec les locataires résidentiels, le signal est clair. Il est temps de réfléchir à l'avenir de ces biens. Je n'ai pas de réponse unique, mais plusieurs scénarios méritent d'être étudiés — nous le faisons avec vous.

Pour conclure

La réforme du LMNP du PLF 2027 n'est pas encore votée, mais elle est bien là, et elle va probablement s'appliquer dans une forme assez proche de celle que je vous ai décrite. Pour les investisseurs du bassin de Bernay qui ont construit leur stratégie patrimoniale autour du statut LMNP, la fin d'année 2026 est un moment pivot pour anticiper, arbitrer, restructurer.

C'est exactement le type de moment où notre métier d'agent immobilier local prend tout son sens. Pas pour conclure une transaction à tout prix, mais pour vous aider à poser les bonnes questions, à mobiliser les bons partenaires, à prendre des décisions éclairées. Si vous êtes concerné par cette réforme — que vous soyez propriétaire d'un ou de plusieurs biens en LMNP, ou simplement en réflexion sur un investissement locatif — venez en discuter à l'agence. Je serai présent personnellement ces prochaines semaines pour recevoir les dossiers qui méritent d'être étudiés avant la fin de l'année.

Jacques et l'équipe Century 21 Soluce Habitat Bernay