Plus-value immobilière : ce que le vote du 17 octobre changerait pour les propriétaires de Bernay — et comment un agent immobilier sécurise votre vente Publié le 24 octobre 2026 • Temps de lecture : 9 minutes • Catégorie : Fiscalité immobilière

En deux mots

Le vendredi 17 octobre 2026, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture deux amendements au projet de loi de finances pour 2027 qui assouplissent sensiblement l'exonération de plus-value immobilière pour une ancienne résidence principale. Le premier confirmerait l'exonération après une longue période d'occupation (22 ans environ selon la presse spécialisée), même si le bien n'est plus votre résidence principale au moment de la vente. Le second étendrait le délai de vente pour les personnes qui entrent en EHPAD ou en structure spécialisée. Pour les propriétaires du bassin de Bernay, c'est un sujet patrimonial très concret : je vois chaque semaine des familles pour qui la fiscalité de la plus-value fait basculer un dossier de vente. Dans cet article, je vous explique ce qui a été voté, à qui ça profiterait, et comment notre équipe peut vous aider à sécuriser votre projet. Signé : Jacques et l'équipe.

 

Un rappel utile : les règles actuelles de la plus-value immobilière

Avant d'entrer dans le détail de ce qui a été voté, prenons une minute pour poser les règles actuelles. Je constate chaque semaine qu'elles sont mal connues, et que beaucoup de propriétaires s'imaginent soit totalement protégés, soit totalement exposés, alors que la réalité est plus fine.

La plus-value immobilière, c'est tout simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'achat de votre bien, corrigée de certains frais (notaire d'achat, travaux justifiés, etc.). Cette plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %, soit un total de 36,2 %. S'y ajoute éventuellement une surtaxe progressive au-delà de 50 000 € de plus-value nette.

La bonne nouvelle, c'est qu'il existe des cas d'exonération. Les trois principaux :

La résidence principale au moment de la vente. Si le bien que vous vendez est votre résidence principale au jour de la cession, vous êtes totalement exonéré, sans conditions de durée.

La durée de détention. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, vous bénéficiez d'un abattement progressif : 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis 4 % la 22e année. Au-delà de 22 ans, vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, le barème est différent et l'exonération totale n'intervient qu'au bout de 30 ans.

Les cas particuliers. Entrée en EHPAD avec vente dans les deux ans qui suivent, cession inférieure à 15 000 €, vendeur retraité ou invalide sous conditions de ressources, première cession d'un logement autre que la résidence principale lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins quatre ans.

C'est dans ce paysage que viennent s'inscrire les amendements votés le 17 octobre. Je vais maintenant vous expliquer ce qu'ils changeraient.

Les deux amendements votés le 17 octobre à l'Assemblée

Premier amendement : l'exonération après longue occupation. Aujourd'hui, pour que votre bien bénéficie de l'exonération « résidence principale », il doit l'être au moment de la vente. Si vous avez déménagé il y a trois ans et que vous vendez maintenant, l'exonération ne s'applique plus. L'amendement voté — enregistré sous le numéro I-367 — introduirait un nouveau cas : si vous avez occupé le bien comme résidence principale pendant une très longue période (22 ans selon les éléments de presse disponibles), vous conserveriez l'exonération même si le bien n'est plus votre résidence principale au jour de la vente.

Cette évolution reconnaîtrait une réalité patrimoniale simple : un propriétaire qui a vécu quarante ans dans sa maison et qui l'a quittée pour s'installer dans un logement adapté ne devrait pas se retrouver à payer 36 % d'impôt sur la plus-value accumulée pendant toute cette vie d'occupation. C'est une mesure de cohérence patrimoniale, qui concerne beaucoup de dossiers que je vois passer.

Deuxième amendement : l'extension du délai pour les personnes entrées en structure spécialisée. Les règles actuelles permettent aux personnes qui entrent en établissement pour personnes âgées ou pour adultes en situation de handicap de conserver l'exonération « résidence principale » si la vente intervient dans un délai de deux ans après l'entrée dans la structure. Ce délai est souvent trop court dans la vraie vie : il faut le temps de prendre les décisions, de préparer le bien, de trouver un acquéreur. L'amendement allongerait ce délai de manière significative.

La presse spécialisée a évoqué des durées de 36 mois dans certains amendements examinés en commission. Le texte final pourra évoluer pendant la navette parlementaire, mais la direction est claire : donner plus de temps aux familles confrontées à ces situations.

Je rappelle, comme je l'ai fait plusieurs fois cet automne : un vote en première lecture à l'Assemblée n'est pas une loi. Le texte doit encore passer au Sénat, puis en commission mixte paritaire, puis être promulgué. Rien n'est applicable en l'état, mais la probabilité d'adoption sous une forme proche est forte.

Trois profils de propriétaires concernés à Bernay

Je vois chaque semaine à l'agence des dossiers où la question de la plus-value immobilière devient centrale. Voici les trois profils qui, à Bernay et dans le bassin, seraient les plus directement concernés par les amendements votés le 17 octobre.

Profil 1 — Les propriétaires qui ont déménagé mais conservé l'ancienne maison. Je pense à ces couples de bernayens qui ont vécu quinze ou vingt ans dans leur pavillon des années 70, puis ont déménagé il y a trois ou quatre ans dans un plain-pied plus adapté. Pendant ces années de transition, ils ont parfois loué le bien, parfois l'ont laissé vide, parfois l'ont fait occuper par un enfant. Au moment de la vente, aujourd'hui, ils ne bénéficient plus de l'exonération résidence principale. Avec l'amendement I-367, si leur durée d'occupation initiale atteint 22 ans ou plus, l'exonération redeviendrait possible. L'économie fiscale peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Profil 2 — Les familles qui gèrent la vente d'un bien après entrée d'un parent en EHPAD. C'est un cas que je rencontre très régulièrement dans notre secteur. Un parent entre en structure spécialisée, le logement familial doit être vendu pour financer le reste de vie en établissement. Avec les règles actuelles, la famille a deux ans pour vendre. Dans la réalité, c'est court : il faut parfois attendre l'accord des enfants, procéder à des travaux de remise en état, s'assurer que les démarches successorales éventuelles sont réglées. L'extension du délai permettrait de vendre dans de meilleures conditions, sans précipitation, ce qui bénéficie à tous — vendeurs, acheteurs, et aussi au prix de cession obtenu.

Profil 3 — Les successions avec un bien conservé un ou deux ans avant la vente. Quand un bien tombe dans une succession, les héritiers mettent souvent plusieurs mois voire plusieurs années à décider de la vente. Si le défunt occupait le bien comme résidence principale depuis longtemps, et que les héritiers vendent dans la foulée, un cadre plus favorable sur la plus-value serait bienvenu. L'amendement sur la longue occupation peut, selon la rédaction finale, bénéficier à ces configurations.

Ce qu'un agent immobilier peut faire pour vous sur ce dossier

C'est la section que je prends le temps d'écrire chaque semaine depuis quelques articles, parce qu'elle traduit ce que je crois être le vrai rôle de notre métier aujourd'hui. Sur un dossier de plus-value immobilière, un bon agent immobilier local apporte cinq choses très concrètes qui changent la nature du projet.

1. Un calcul préliminaire de la plus-value fiscale avant même la mise en vente. C'est la toute première chose à faire. À partir de votre prix d'acquisition d'origine, des frais de notaire d'achat, des travaux justifiés, de la durée de détention et de notre estimation de valeur actuelle, nous pouvons vous donner un ordre de grandeur de la plus-value imposable. Dans certains cas, cela change tout : vous découvrez que votre fiscalité est bien plus lourde que prévu, ou au contraire que vous êtes dans une zone d'exonération que vous n'imaginiez pas. Ce calcul se fait en vingt minutes de rendez-vous et peut vous faire économiser des milliers d'euros.
2. L'identification des cas d'exonération applicables à votre situation. Je viens de citer les trois principales exonérations, mais il en existe une dizaine, chacune avec ses conditions précises. Entre la résidence principale avec exonération, l'ancienne résidence principale sous conditions nouvelles, l'exonération pour cession inférieure à 15 000 €, l'exonération pour vendeurs retraités ou invalides, les cas d'EHPAD, les cas particuliers de remploi dans une acquisition de résidence principale... Un agent immobilier formé à ces règles vous oriente vers la combinaison la plus favorable. Quand c'est trop complexe, nous vous orientons vers le notaire ou vers un fiscaliste. Dans tous les cas, nous ne vous laissons pas face à une législation que personne ne vous a expliquée.
3. La planification du timing optimal de la vente. C'est un point souvent sous-estimé. Vendre en janvier ou vendre en octobre peut faire une vraie différence sur la plus-value, selon la durée de détention au jour précis de la signature de l'acte authentique. Si vous êtes à six mois d'atteindre la 22e année de détention, mieux vaut parfois attendre. Si vous risquez une évolution réglementaire défavorable, mieux vaut parfois accélérer. Nous analysons votre situation avec vous pour poser le bon calendrier.
4. La mise en relation avec le bon notaire et, si besoin, un fiscaliste. Notre équipe travaille depuis des années avec plusieurs notaires du bassin, dont nous connaissons les forces et les spécialités. Certains sont particulièrement à l'aise avec les successions complexes, d'autres avec les ventes de biens locatifs, d'autres encore avec les régimes patrimoniaux particuliers. Un dossier bien orienté dès le départ se déroule infiniment mieux. Et pour les situations qui dépassent le périmètre du notaire, nous orientons vers un gestionnaire de patrimoine ou un fiscaliste du secteur.
5. Une veille active sur les évolutions du texte. Comme je l'écris aujourd'hui, le vote du 17 octobre n'est qu'une étape. Le Sénat examinera le texte dans les prochaines semaines, et des évolutions sont possibles. Notre équipe suit ce dossier semaine après semaine et avertit nos clients concernés dès qu'un ajustement important intervient. C'est particulièrement utile si vous êtes en préparation de vente : nous pouvons ajuster votre calendrier en fonction des évolutions législatives.

Au-delà du dossier : ce que vaut un agent immobilier local sur ce sujet

Je redis cette conviction qui me tient à cœur depuis quelques semaines dans mes articles. Un agent immobilier n'est pas qu'un intermédiaire de transaction. Sur un sujet comme la plus-value immobilière, nous sommes un véritable repère patrimonial local pour nos clients.

Pourquoi ? Parce que nous combinons trois compétences qu'aucun autre acteur ne réunit à la fois. Nous connaissons le marché local — nous savons à combien se vendent les biens comparables dans votre rue ou votre village, aujourd'hui, pas il y a cinq ans. Nous connaissons les règles fiscales — assez pour vous poser les bonnes questions et vous orienter vers les bons spécialistes. Et nous connaissons les familles du bassin dans la durée — ce qui nous permet d'anticiper les situations patrimoniales qui vont émerger : vente d'une ancienne résidence principale, départ d'un parent en EHPAD, succession à venir, transmission anticipée.

Pour un dossier de plus-value, la différence entre un vendeur bien conseillé et un vendeur isolé peut se chiffrer en dizaines de milliers d'euros. C'est l'une des rares situations où un bon conseil local, en amont, rapporte très largement ce qu'il coûte.

Mes recommandations concrètes pour cette fin d'année

Si vous êtes propriétaire d'un bien à Bernay ou dans le bassin, voici ce que je vous recommande dans les semaines qui viennent.

Si vous êtes en préparation de vente d'une ancienne résidence principale, venez faire le point à l'agence maintenant. Nous calculons votre plus-value estimée dans la version actuelle des règles, et nous préparons un scénario alternatif selon la version du texte en cours d'adoption. Vous aurez ainsi deux chiffres précis pour arbitrer.

Si un parent est entré en EHPAD récemment et que la vente de son logement est à l'ordre du jour, ne vous précipitez pas. Le délai actuel de deux ans pourrait être étendu, ce qui vous donnerait plus de marge pour organiser la vente dans de bonnes conditions. Nous vous aidons à poser le calendrier.

Si vous êtes dans une succession avec un bien à vendre, sollicitez un rendez-vous conjoint avec votre notaire. Notre équipe peut y participer pour poser l'estimation sur la table et chiffrer les scénarios de calendrier. C'est souvent dans ces configurations que les familles perdent le plus faute d'information coordonnée.

Pour conclure

La fiscalité de la plus-value immobilière reste l'un des sujets les plus mal compris par les propriétaires, et pourtant l'un des plus structurants pour leur patrimoine. Les deux amendements votés le 17 octobre à l'Assemblée vont, s'ils sont confirmés, assouplir le cadre pour des situations très concrètes de notre vie quotidienne : déménagement, entrée en EHPAD, succession. Pour les propriétaires du bassin de Bernay, c'est une évolution qui mérite d'être suivie de près.

Chez Century 21 Soluce Habitat Bernay, nous suivons ce dossier semaine après semaine et nous préparons avec nos clients les scénarios de vente qui tiennent compte de ces évolutions. Un rendez-vous d'analyse de votre situation personnelle vous permet de poser des chiffres sur la table et de prendre les bonnes décisions, en lien avec votre notaire et éventuellement votre fiscaliste. Je serai à l'agence ces prochaines semaines pour recevoir les dossiers qui méritent d'être étudiés avant la fin de l'année.

Jacques et l'équipe Century 21 Soluce Habitat Bernay